会计实操

以房抵工程款的财税法风险管控之税务管控

导读

 

“以房抵工程款”的交易行为处理不当,将存在一定的法律、财务和税务风险,要提升房地产企业和建筑企业的税收安全,必须对“以房抵工程款”的交易行为采取一定的财税法风险管控策略。

 

房地产企业以房屋抵付工程款(以下简称“以房抵工程款”),是指房地产开发企业将建设工程施工发包给建筑商,建筑商承包工程后,房地产开发企业由于某种原因不能支付工程款,将其所有的或已建成尚未出售或将来某时建成的房屋抵给建筑商,代替以货币形式支付工程款,从而履行支付工程款义务的商业行为。一般而言,以房抵工程款主要包括三种形式:第一种形式:房地产开发企业以其所有的并已取得房屋所有权的房屋抵付工程款。第二种形式:房地产开发企业以其建成未出售的商品房抵付工程款。第三种形式:房地产开发企业以已在建商品房抵付工程款。

 

“以房抵工程款”的交易行为处理不当,将存在一定的法律、财务和税务风险,要提升房地产企业和建筑企业的税收安全,必须对“以房抵工程款”的交易行为采取一定的财税法风险管控策略。

 

 

 

(二)以房抵工程款的税务管控

 

1、以房抵工程款的协议折让价“明显偏低且不合理”的税务风险及管控策略

 

以房抵工程款的协议折让价“明显偏低且不合理”的税务风险:导致房地产企业减少收入而少缴纳土地增值税,将引起税务机关对房地产企业进行纳税调整的税务风险。

 

(1)以房抵工程款的抵债行为必须视同销售依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税。

 

根据财税[2016]36号文附件一《营业税改征增值税试点实施办法》的规定,销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。以房抵债属于取得其他经济利益的销售,需要交纳增值税。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。基于以上税收政策的规定,房地产企业与建筑企业签订的以房抵工程款的协议,该协议工程折价的实质是房地产企业通过协议工程折价销售其建筑工程抵偿建筑企业的工程款,房地产企业要视同销售缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。房地产企业与建筑企业达成的协议工程折价的价格往往偏低又无正当理由,导致视同销售收入减

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